U svijetu nekretnina, put do vlastitog doma često je popločen brojnim dokumentima. Među njima se posebno ističe tabularna izjava – svojevrsna “zlatna ulaznica” u zemljišne knjige.
Ovaj naizgled jednostavan dokument zapravo je posljednji korak u procesu kupnje nekretnine, koji potvrđuje da je kupac ispunio sve svoje obveze, posebno onu najvažniju – isplatu pune cijene.
Od potpisa do ključeva
Zamislite trenutak kada nakon mjeseci pregovora, papirologije i čekanja konačno dolazite do završne faze kupnje svoje nekretnine. Prodavatelj vam predaje tabularnu izjavu – dokument koji potvrđuje da ste ispunili sve uvjete iz kupoprodajnog ugovora. Ovaj papir, koji mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, postaje vaša propusnica za upis u zemljišne knjige.
Tabularna izjava je pravni dokument kojim prodavatelj potvrđuje da je nekretnina u potpunosti isplaćena i daje suglasnost kupcu za upis prava vlasništva u zemljišne knjige.
Koje su vrste tabularne izjave?
Tabularna izjava, kao ključni dokument u procesu prijenosa vlasništva nekretnine, pojavljuje se u dva osnovna oblika koji se razlikuju prema načinu i trenutku kada omogućuju upis vlasništva.
Uvjetna tabularna izjava
Uvjetna tabularna izjava predstavlja konzervativniji pristup prijenosu vlasništva. Ona omogućava kupcu upis prava vlasništva tek nakon što u potpunosti ispuni sve svoje ugovorne obveze, prvenstveno nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene. Ovakav tip izjave pruža dodatnu sigurnost prodavatelju jer zadržava kontrolu nad procesom prijenosa vlasništva dok ne primi punu isplatu.
Bezuvjetna tabularna izjava
S druge strane, bezuvjetna tabularna izjava predstavlja liberalniji pristup. Ona kupcu omogućava trenutačni upis prava vlasništva bez ikakvih dodatnih uvjeta ili potrebe za naknadnom suglasnošću prodavatelja. Ova vrsta izjave dopušta prijenos vlasništva bez mogućnosti naknadnog protivljenja ili postavljanja ograničenja od strane prodavatelja.
Koja je razlika između uvjetne i bezuvjetne tabularne izjave?
Pri odabiru vrste tabularne izjave, važno je razmotriti specifičnosti svake transakcije. Uvjetna izjava se najčešće koristi kada se plaćanje vrši u ratama ili kada postoje određeni uvjeti koji se moraju ispuniti prije konačnog prijenosa vlasništva. Bezuvjetna izjava je prikladnija kada je kupoprodajna cijena isplaćena u cijelosti pri potpisivanju ugovora ili kada postoji visoka razina povjerenja između ugovornih strana.
Neovisno o vrsti, svaka tabularna izjava mora biti ovjerena kod javnog bilježnika kako bi imala pravnu valjanost.
Tabularna izjava prije isplate – da ili ne?
Ako vas zanima je li tabularna izjava prije isplate normalna praksa, odogovor je NE. U praksi se preporučuje da se prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora jasno definira obveza prodavatelja za izdavanje tabularne izjave nakon što kupac ispuni sve svoje obveze.
Izdavanje tabularne izjave prije isplate nije preporučljivo jer:
- Prodavatelj gubi pravnu zaštitu jer kupac može upisati vlasništvo prije nego što izvrši plaćanje
- Ako kupac ne plati nakon upisa vlasništva, prodavatelj mora pokretati sudski postupak koji može trajati godinama
Najbolja praksa je sljedeća:
- Tabularna izjava treba biti izdana tek nakon što kupac ispuni sve svoje obveze, posebno nakon isplate pune kupoprodajne cijene
- Može se koristiti zasebna tabularna izjava umjesto one integrirane u ugovor
- Moguće je deponirati tabularnu izjavu kod javnog bilježnika do trenutka isplate
Kupac se može zaštititi na sljedeće načine:
- Predbilježbom prava vlasništva u zemljišnim knjigama na temelju sklopljenog ugovora
- Nakon isplate i dobivanja tabularne izjave, predbilježba se pretvara u uknjižbu
Ovakav pristup štiti interese obje strane – prodavatelj zadržava kontrolu nad nekretninom dok ne primi punu isplatu, a kupac osigurava svoj interes kroz predbilježbu.
Što mora sadržavati tabularna izjava?
Tabularna izjava mora sadržavati:
- Točnu oznaku nekretnine za koju se traži uknjižba
- Izričitu izjavu prodavatelja da je nekretnina u cijelosti isplaćena
- Jasnu potvrdu da prodavatelj nema daljnjih novčanih potraživanja prema kupcu
- Izričitu suglasnost za upis prava vlasništva kupca u zemljišne knjige
- Potpis osobe čije se pravo prenosi (prodavatelja)
- Osnovne podatke svih uključenih osoba (ime, prezime, adresa, OIB)
Kako napraviti tabularnu izjavu?
Proces je zapravo jednostavniji nego što zvuči. Nakon što isplatite punu cijenu nekretnine, prodavatelj je dužan izdati tabularnu izjavu. Dokument može biti već uključen u kupoprodajni ugovor ili se izdaje zasebno. U oba slučaja, ovjera kod javnog bilježnika je neizostavna – ona daje pravnu snagu vašem budućem vlasništvu.
Dakle, tabularna izjava mora biti ovjerena kod javnog bilježnika kako bi imala pravnu valjanost.
Što ako stvari ne idu po planu?
No, što ako prodavatelj odbije izdati izjavu nakon što ste ispunili sve obveze? Zakon je tu na vašoj strani.
Možete pokrenuti sudski postupak kojim ćete zatražiti izdavanje izjave, a sud može, na temelju dokaza o ispunjenju vaših obveza, naložiti njezino izdavanje. To je svojevrsna sigurnosna mreža koja štiti vaša prava kao kupca.
Tabularna izjava – tko plaća?
Pitanje troškova često stvara nedoumice pa kad je u pitanju tabularna izjava tko plaća često nije jasno izraženo. Iako je izdavanje izjave obveza prodavatelja, troškovi ovjere mogu biti predmet dogovora.
Ovo je posebno važno definirati u početnoj fazi kupoprodaje, idealno u samom kupoprodajnom ugovoru, kako bi se izbjegle kasnije nesuglasice.
Ovjera potpisa kod javnog bilježnika košta oko 6,50 eura po potpisu. Ako ima više suvlasnika, svaki potpis se naplaćuje zasebno.
Završni čin ove “pravne predstave” je predaja tabularne izjave zemljišnoknjižnom sudu. Tek tada možete odahnuti – proces koji započinje ovjerom kod javnog bilježnika, a završava upisom u zemljišne knjige, označava vaš službeni ulazak u svijet vlasnika nekretnina.
Tabularna izjava možda zvuči kao još jedan u nizu birokratskih zahtjeva, ali ona je zapravo vaš ključ do sigurnog vlasništva. Ona predstavlja završni čin u procesu kupnje nekretnine, trenutak kada pravno postajete vlasnik svog novog doma. To je dokument koji pretvara vaš san o vlastitom domu u stvarnost, zapisanu u zemljišnim knjigama.
Trebam li tabularnu izjavu za upis u zemljišne knjige?
Da, jer se upis prava vlasništva u zemljišne knjige provodi kroz nekoliko koraka nakon dobivanja tabularne izjave. Pravo vlasništva nekretnine ne stječe se automatski, nego isključivo upisom u zemljišnu knjigu.
Za uknjižbu prava vlasništva potrebno je dostaviti:
- Prijedlog za upis u dva primjerka
- Izvornik ili ovjereni prijepis kupoprodajnog ugovora
- Ovjerenu tabularnu izjavu (ako nije dio ugovora)
- Dokaz o državljanstvu stjecatelja (domovnica, osobna iskaznica ili putovnica)
- Dokaz o plaćanju sudske pristojbe
Prijedlog za upis podnosi se mjesno nadležnom općinskom sudu koji vodi zemljišnu knjigu. Može se podnijeti elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, neposredno sudu ili putem pošte.
Sud će nakon pregleda dokumentacije dopustiti upis ako ne postoje zapreke za upis, nema sumnje u sposobnost raspolaganja predmetom, ako je prijedlog utemeljen na podnesenim ispravama i ako isprave imaju potreban oblik.
Nakon što sud donese rješenje o upisu ono se dostavlja podnositelju prijedloga i osobi protiv koje se upis zahtijeva.
Naravno, stranke kao i obično imaju pravo na prigovor i žalbu, nakon čega po isteku roka za prigovor, ako nije podnesen, sud upisuje pravo vlasništva
Kupac postaje zemljišnoknjižni vlasnik i svoje vlasništvo dokazuje izvatkom iz zemljišne knjige.
Primjeri tabularnih izjava
Tabularnu izjavu nije teško napraviti, a dva primjera u nastavku otkrit će vam kako ona treba izgledati.
TABULARNA IZJAVA PRIMJER 1.
TABULARNA IZJAVA
Ja, [IME I PREZIME PRODAVATELJA], OIB [BROJ OIB-a], s prebivalištem na adresi [ADRESA PRODAVATELJA], kao prodavatelj, izjavljujem sljedeće:
Na temelju kupoprodajnog ugovora sklopljenog dana [DATUM SKLAPANJA UGOVORA] između mene kao prodavatelja i [IME I PREZIME KUPCA], OIB [BROJ OIB-a KUPCA], s prebivalištem na adresi [ADRESA KUPCA], kao kupca, kojim sam prodao/la nekretninu označenu kao:
– [PODACI O NEKRETNINI: katastarska općina, broj čestice, površina, opis nekretnine]
Izjavljujem da je kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćena te da bezuvjetno pristajem da se kupac, [IME I PREZIME KUPCA], upiše u zemljišne knjige kao vlasnik navedene nekretnine, bez daljnjih uvjeta, ograničenja ili protivljenja s moje strane.
Ova izjava služi kao pravna osnova za uknjižbu prava vlasništva na nekretnini na ime [IME KUPCA].
U [MJESTO], dana [DATUM]
________________________
[Potpis prodavatelja]
OVJERA JAVNOG BILJEŽNIKA:
Potvrđujem da je ova izjava dana u mojoj prisutnosti i potpisana pred mnom od strane [IME I PREZIME PRODAVATELJA].
U [MJESTO], dana [DATUM]
________________________
[Pečat i potpis javnog bilježnika]
TABULARNA IZJAVA PRIMJER 2.
TABULARNA IZJAVA
Ja, _________________________________, OIB __________________,
s prebivalištem na adresi _________________________________________,
kao prodavatelj, izjavljujem sljedeće:
Na temelju kupoprodajnog ugovora sklopljenog dana _________________ između mene kao
prodavatelja i _________________________________, OIB __________________,
s prebivalištem na adresi _________________________________________,
kao kupca, kojim sam prodao/la nekretninu označenu kao:
k.č.br. __________, k.o. __________________
zk.ul.br. __________
površine __________ m²
opis nekretnine: __________________________________________________
__________________________________________________________________
upisanu u zemljišne knjige Općinskog suda u _________________________,
Izjavljujem da je kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćena te da bezuvjetno pristajem
da se kupac, _________________________________, upiše u zemljišne knjige kao
vlasnik navedene nekretnine, bez daljnjih uvjeta, ograničenja ili protivljenja s
moje strane. Ova izjava služi kao pravna osnova za uknjižbu prava vlasništva na nekretnini na
ime kupca.
U _________________, dana _________________
________________________
(potpis prodavatelja)
OVJERA JAVNOG BILJEŽNIKA:
Potvrđujem da je ova izjava dana u mojoj prisutnosti i potpisana pred mnom od
strane _________________________________.
U _________________, dana _________________
________________________
(pečat i potpis javnog bilježnika)