Kada ne treba uporabna dozvola? 5 slučajeva

Kada ne treba uporabna dozvola? Ovo pitanje često zbunjuje vlasnike nekretnina u Hrvatskoj, no odgovor može značajno pojednostaviti proces legalizacije ili korištenja objekta. 

Uporabna dozvola je službeni dokument koji potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i da ispunjava sve uvjete za sigurno korištenje. Međutim, postoje specifični slučajevi kada ovaj dokument nije potreban, što mnogi građani Hrvatske ne znaju. 

Razumijevanje ovih iznimki iznimno je važno za vlasnike nekretnina u Hrvatskoj jer može uštedjeti značajno vrijeme, novac i administrativne napore. Osim fasade, knaufa i sličnih briga, zakonodavstvo kupcima i prodavačima u polju nekretnina mora biti prioritet!

5 slučajeva kada ne treba uporabna dozvola

Kada ne treba uporabna dozvola? Ovo je važno pitanje za vlasnike nekretnina u Hrvatskoj jer postoji nekoliko specifičnih slučajeva kada ovaj dokument nije potreban. Uporabna dozvola ne treba u sljedećim slučajevima:

1. Za objekte izgrađene do 15. veljače 1968. godine u skladu s Zakonom o Općoj legalizaciji

Prema Zakonu o gradnji (NN 153/13), članak 184., građevina izgrađena do 15. veljače 1968. smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Ovaj datum predstavlja “datum presjeka” za opću legalizaciju u Hrvatskoj. Sve što je na području Republike Hrvatske građeno do tog datuma smatra se da je izgrađeno u skladu s odgovarajućom dozvolom.

Izmjenama Zakona o građenju (Narodne novine, broj 33/95) dodatno je potvrđeno da se građevine izgrađene bez građevinske dozvole do 15. veljače 1968. godine smatraju izgrađenim na temelju građevinske dozvole.

Iako se objekti izgrađeni do 15. veljače 1968. smatraju legalnima, za njihov upis u katastar i zemljišnu knjigu potrebno je dokazati da je objekt zaista izgrađen prije tog datuma. To se može učiniti na dva osnovna načina:

1. Ishođenjem uvjerenja da je građevina evidentirana prije 15. veljače 1968. – ovo uvjerenje izdaje katastar ili središnji ured državne geodetske uprave, a temelji se na podacima iz zračnih snimki, katastarskog plana ili drugih dokaza.
2. Ishođenjem uvjerenja o vremenu građenja građevine – ovo uvjerenje izdaje nadležni odjel za gradnju, a potrebno je priložiti snimku trenutnog stanja kuće i presliku katastarskog plana s ucrtanom građevinom.

Za dokazivanje da je objekt izgrađen prije 15. veljače 1968. mogu se koristiti različiti dokazi:

• Fotografije iz tog vremena
• Računi iz tog vremena o kupnji materijala
• Izjave svjedoka
• Nalaz građevinskog vještaka
• Dokazi o spajanju na infrastrukturu

Tijelo graditeljstva vrijeme izgradnje građevine utvrđuje prvenstveno uvidom u Državnu snimku iz zraka učinjenu prije 15. veljače 1968. ili drugu odgovarajuću službenu kartografsku podlogu Državne geodetske uprave te po potrebi izvođenjem drugih dokaza.

Iako se objekti izgrađeni do 15. veljače 1968. smatraju legalnima po sili zakona, za njih se može izdati uporabna dozvola koja služi kao službena potvrda njihovog statusa. Postupak ishođenja uporabne dozvole za takve objekte je sljedeći:

1. Podnošenje zahtjeva od strane vlasnika sa svim prilozima
2. Voditelj postupka očevidom utvrđuje vrijeme izgradnje građevine
3. Plaćanje upravne pristojbe (79,63 eura)
4. Izdavanje uporabne dozvole
5. Mogućnost žalbe u roku od 15 dana od primitka

Što treba za uporabnu dozvolu i zahtjev za izdavanje uporabne dozvole? Potrebno je priložiti:

• Kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena
• Dokaze kojima se raspolaže da je građevina izgrađena do 15. veljače 1968. 

Uporabnom dozvolom se opisuje cijela građevina kako je bila izgrađena prije 1968. godine, uključujući vanjsku veličinu podzemnih i nadzemnih dijelova, broj i vrstu etaža, smještaj na čestici i druge relevantne podatke.

2. Za objekte izgrađene do 19. lipnja 1991. godine uz važeće građevinske dozvole

Za građevine izgrađene na temelju građevinske dozvole, odnosno drugog odgovarajućeg akta nadležnog tijela izdanog do 19. lipnja 1991. godine ne izdaje se uporabna dozvola. Takve građevine se smatraju zakonitima ako su izvedene u skladu s dozvolom. Ovaj datum predstavlja važnu prekretnicu u hrvatskom zakonodavstvu o gradnji.

Za upis ovakvih građevina u katastar potrebno je priložiti:

• Pravomoćnu građevinsku dozvolu
• Potvrdu da u vezi s tom građevinom nije u tijeku postupak građevinske inspekcije

Ovi dokumenti služe kao dokaz o “uporabljivosti” građevine sukladno Zakonu o gradnji (Narodne novine, broj 153/13, 20/17 i 39/19).

Upis objekta u katastar i zemljišnu knjigu je zakonska obaveza svakog vlasnika izgrađene nekretnine. Osim što je zakonska obaveza, upis je potreban kod kupoprodaje (“čisti papiri”), legalizacije objekta, hipoteke, kod prijave boravka i etažiranja (objekti s 2 ili više stanova).

Što treba za uporabnu dozvolu? Dokumenti potrebni za upis u katastar ne smiju biti stariji od 6 mjeseci, što je važno imati na umu prilikom pokretanja postupka upisa.

3. Za objekte izgrađene na temelju važeće građevinske dozvole u periodu između 20. lipnja 1991. do 1. listopada 2007. godine

Još jedan slučaj kada ne treba uporabna dozvola je za građevine izgrađene na temelju građevinske dozvole izdane od 20. lipnja 1991. godine do 1. listopada 2007. godine. Umjesto uporabne dozvole, nadležno upravno tijelo na zahtjev investitora odnosno vlasnika građevine izdaje uvjerenje za uporabu.

Ovo uvjerenje za uporabu potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom u pogledu vanjskih gabarita i namjene. Ovaj dokument služi kao službena potvrda zakonitosti i uporabljivosti objekta.

Prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji, uvjerenje za uporabu izdaje se pod sljedećim uvjetima:

1. Građevina mora biti izgrađena na temelju građevinske dozvole izdane u navedenom periodu
2. Građevina mora biti izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom u pogledu vanjskih gabarita i namjene

Važno je napomenuti da izgrađenost građevine za koju se izdaje uvjerenje za uporabu podrazumijeva da je ista dovršena u skladu s glavnim projektom, da ima izvedenu fasadu i da je priključena na prometnu površinu i komunalnu infrastrukturu. Međutim, uvjet za izdavanje uvjerenja nije da je građevina useljiva, prema Mišljenju Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva.

Za upis građevine izgrađene u ovom periodu u katastar potrebno je:

1. Izraditi elaborat za evidentiranje zgrade putem ovlaštene geodetske tvrtke
2. Pribaviti uvjerenje za uporabu od nadležnog upravnog tijela

Takva se građevina upisuje ako je uz zahtjev priloženo uvjerenje za uporabu. Ovaj dokument služi kao dokaz o “uporabljivosti” građevine sukladno Zakonu o prostornom uređenju i gradnji.

Uvjerenje za uporabu za objekte izgrađene u ovom periodu uvedeno je zbog velikog broja građevina izgrađenih na temelju građevinske dozvole, a za koje nije ishođena uporabna dozvola. Zakon o prostornom uređenju i gradnji propisuje stanovitu “legalizaciju uporabljivosti” građevina kroz ovaj institut.

Upis objekta u katastar i zemljišnu knjigu je zakonska obaveza svakog vlasnika izgrađene nekretnine, a posebno je važan kod kupoprodaje nekretnine, legalizacije objekta, hipoteke, prijave boravka i etažiranja objekata s dva ili više stanova.

4. Za jednostavne građevine koje se mogu graditi bez građevinske dozvole i glavnog projekta 

Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima precizno definira koje se građevine mogu graditi bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta. Ova kategorija građevina uvedena je kako bi se olakšao proces gradnje manjih objekata koji nemaju značajan utjecaj na okoliš ili sigurnost korisnika.

Vrste jednostavnih građevina bez potrebe za dozvolom

Prema važećem Pravilniku, bez građevinske dozvole i glavnog projekta mogu se graditi sljedeće građevine:

• Vrtne sjenice (bez ograničenja tlocrtne površine) 
• Nadstrešnice tlocrtne površine do 20 m²
• Terase do 20 m²
• Ograde visine do 2,2 m mjereno od najnižeg dijela
• Staze i platoi
• Manje poljoprivredne građevine
• Spremnici za komunalni otpad
• Potporne zidove visine do 1 m
• Otvorena ognjišta do 1,5 m²
• Nadstrešnice za držanje stoke zaštićene od vjetra s najviše tri strane

Uvjeti i ograničenja

Iako za ove građevine nije potrebna građevinska dozvola ni glavni projekt, njihova gradnja podliježe određenim uvjetima:

1. Građevine se moraju graditi na građevnoj čestici postojeće zgrade ili na građevnoj čestici zgrade za koju postoji akt kojim se odobrava građenje
2. Gradnja mora biti u skladu s prostornim planom – ovo je obavezno i ne smije se zanemariti
3. Projektant i izvođač dužni su se pridržavati svih propisa i pravila struke koji se odnose na građenje jednostavnih građevina
4. Građevine se ne smiju projektirati i izvoditi ako je to zabranjeno prostornim planom ili na drugi način protivno prostornom planu

Razlika između kategorija jednostavnih građevina

Pravilnik razlikuje nekoliko kategorija jednostavnih građevina:

1. Građevine koje se mogu graditi bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta (navedene gore)
2. Građevine koje se mogu graditi bez građevinske dozvole, ali u skladu s glavnim projektom, poput:
   • Pomoćnih zgrada površine do 50 m²
   • Bazena tlocrtne površine do 100 m²
   • Ograda visine veće od 2,2 m
   • Sunčanih kolektora

Praktične napomene

Važno je napomenuti da se odredbe Pravilnika odnose na građenje na građevnim česticama postojećih nekretnina, a ne na javnim površinama. Na primjer, vrtna sjenica koja se želi graditi na javnoj parkovnoj površini u načelu zahtijeva građevinsku dozvolu.

Također, iako nije potrebna građevinska dozvola, za neke zahvate kao što su bazeni, dječja igrališta, cisterne i sunčani kolektori potrebno je imati glavni ili tipski projekt.

5. Za objekte koji se legaliziraju prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama predstavlja zakonski okvir koji omogućava ozakonjenje bespravno sagrađenih objekata u Republici Hrvatskoj. Ovaj zakon je doživio nekoliko izmjena i dopuna od svog prvog donošenja.

Uvjeti za legalizaciju

Prema ovom zakonu, legalizirati se mogu svi objekti koji su:

• Izgrađeni bez akta kojim se odobrava gradnja
• Dograđeni bez potrebnih dozvola
• Objekti čija je gradnja započeta između 15.02.1968. i 21.06.2011. godine
• Vidljivi na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske provedenog 21. lipnja 2011. godine
• Na takvoj građevini moraju biti izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovi s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) s najmanje jednom etažom

Postupak legalizacije započinje podnošenjem zahtjeva za izdavanje rješenja o izvedenom stanju nadležnom upravnom odjelu koji izdaje akte za gradnju na području na kojem se građevina nalazi. Sve građevine su razvrstane u 4 kategorije prema složenosti i veličini:

1. Zahtjevna zgrada – iznad 400 m² ukupne bruto površine
2. Manje zahtjevna zgrada – ispod 400 m² ukupne bruto površine
3. Jednostavna zgrada – ispod 100 m² ukupne bruto površine
4. Pomoćna zgrada – do 50 m² tlocrtne površine pod uvjetom da je u funkciji osnovnog objekta koji je legalan

Dokumentacija potrebna za legalizaciju

Uz zahtjev je potrebno priložiti određenu dokumentaciju koja ovisi o kategoriji u koju građevina pripada. Općenito, potrebno je priložiti:

• Geodetski elaborat
• Arhitektonski snimak izvedenog stanja
• Dokaz da je zgrada izgrađena do 21.06.2011. godine
• Dokaz o plaćanju naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru

Pravne posljedice legalizacije

Nakon uspješno provedenog postupka legalizacije, nadležno tijelo izdaje Rješenje o izvedenom stanju. Ovo rješenje ima sljedeće pravne posljedice:

• Zamjenjuje građevinsku dozvolu
• Zamjenjuje uporabnu dozvolu
• Omogućava upis objekta u katastar i zemljišne knjige
• Potvrđuje da je objekt legalan i uporabljiv
• Omogućava priključenje na komunalnu infrastrukturu
• Povećava vrijednost nekretnine
• Pruža pravnu sigurnost vlasnicima

Najnovije informacije o legalizaciji

Ministar graditeljstva Branko Bačić je u studenom 2024. najavio novi val legalizacije objekata. Prema najavi, legalizacija objekata bi trebala postati dio Zakona o gradnji, čije izmjene se najavljuju za 2025. godinu. I dalje će se moći legalizirati samo objekti izgrađeni do 21.06.2011. godine, kada su napravljene aviosnimke cijelog teritorija RH.

Ulazak legalizacije objekata u trajno zakonodavstvo RH daje mogućnost svima koji još nisu legalizirali svoje objekte da to učine u 2025. kada dopuna Zakona o gradnji bude stupila na snagu.